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くらしの法律情報
2023年12月19日 [くらしの法律情報]

「抵当権抹消手続き」での注意点

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ページをご覧のみなさま、司法書士の福井です。
住宅ローン完済に伴う抵当権抹消手続きは、当所で承る登記手続きでも最も多い部類の一つです。
おそらくこの抵当権抹消手続きのために、初めて司法書士を探すことになるという方も多いかもしれません。

抵当権抹消登記は金融機関から発行された書類をもとに手続きをするため、ご依頼をいただいたその日に登記申請をすることができることもあるほど、一般的にはシンプルかつスピーディーに進めることができる登記手続きではあります。
しかしケースによっては書類の準備と場合によっては費用がかかってくることもあるため注意が必要です。
本ページでは注意しないといけないケースを具体的にご紹介します。


抵当権抹消登記とあわせて住所変更登記が必要となるため、金融機関から発行された書類のほかに、不動産所有者(登記名義人)の住民票など、住所がわかる公的証明書が必要となります。
住民票などで登記された住所から現在の住所までの変遷が確認できればスムーズなのですが、住所を何度も移動している場合などには、現在の住民票だけでは、変遷が辿れないこともあり、戸籍の附票という住所の変遷が記録された証明書なども必要になったりするため、抵当権抹消登記をする前提の書類の準備に時間がかかることがあります。

どのくらい時間が経過しているかにもよりますが、金融機関が発行した登記委任状に記載された抵当権の登記名義人(金融機関やその関連会社)である法人の代表者が交替していることが多く、その場合は、その法人の登記記録を調査して、その委任状を発行した代表者がいつ就任していつ辞任(交替)したかを確認する作業が必要となります。
これもケース1のように、その代表者の登記記録が古いほど調査する登記記録が増え、登記申請の準備に時間がかかることになります。

抵当権抹消登記手続きをすることは可能です。
登記の委任をいただければ、当所から金融機関へ抵当権抹消書類の再発行の依頼をかけることができますが、通常発行されるまでに2週間程度かかります。
場合によっては、司法書士による書類作成が必要となることがあり、その場合には若干費用が加算となることがあります。また、登記手続の処理にあたっては、法務局による抵当権者の意思確認の手続きが加わるため、法務局での処理日数も通常の手続きよりはかかることになります。

よくあるのが、マンションの所有者が皆で共有しているマンションの敷地が多数にわたる場合や、戸建ての分譲住宅で近隣同士で共同使用する私道部分が多数にわたる場合です。
抵当権抹消登記の実費として登録免許税が不動産の個数1個につき1000円かかるのですが、マンションの敷地が広大な一つの土地であれば、専有部分とその土地1つで計2000円の登録免許税で済むところ、敷地が10個の土地にまたがって立っているマンションでは、登録免許税だけで1万1000円となってしまいます。分譲住宅などで私道部分が多数ある場合もその個数に1000円を乗じた額が登録免許税に加算されることになります。
ただし、抵当権抹消登記の登録免許税は上限が2万円と法律で定められているため、どんなにたくさんマンションの敷地や戸建ての私道部分があったとしても、抵当権抹消登記の登録免許税が2万円を超えることはありません。
しかし、ケース1の住所変更登記については、こちらも登録免許税が不動産の個数1個につき1000円なのですが、これには上限を定めた法律がないため、マンションの敷地が30個ある場合、抵当権抹消登記の登録免許税は2万円ですが、住所変更登記が必要な場合の登録免許税は3万1000円ということになり、合計5万1000円の登録免許税を納めなければなりません。

当所では、抵当権抹消登記手続きを承る際に、住所変更の有無や、抹消対象不動産の個数を確認し、どの程度費用がかかるかや手続き完了までの期間などの見込みを事前にお伝えすることにしております。
どうぞお気軽にお問合せいただけると幸いです。


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