複雑・対応困難な不動産問題の解決|相続・遺言・遺産整理なら司法書士法人あいおい総合事務所<戸塚区・泉区・栄区>複雑・対応困難な不動産問題の解決|相続・遺言・遺産整理なら司法書士法人あいおい総合事務所<戸塚区・泉区・栄区>

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複雑・対応困難な不動産問題の解決

士業チーム、くらし・住まいの専門業者グループとともにスピーディに解決
チーム
当事務所では司法書士の専門である不動産各種登記の他にも、不動産の売却支援や不動産の個人間売買、共有名義の解消など不動産にまつわる様々な手続をサポートしてきました。
不動産業者のように売却することを目的とするのではなく、法律や税務の専門家としてお客様の不動産の悩みを総合的に解決することを目的としています。

司法書士だけでは対応できない場合であっても、当所が主宰している弁護士、税理士、不動産鑑定士など11の士業グループ「LTR」と地域に根ざした仕事ぶりに定評がある「住まい・くらし」のプロ「オーケストライフ」と共に万全のチームを組んで対応しています。
「複雑・対応困難な不動産問題」は、他士業や他業種をコーディネートできる専門家を核に据え、いざ解決に向けてどのような手順で行うのか適切な判断の上で進めていかないと、お客様に時間・費用面でご負担をおかけすることになってしまいます。
数多くの不動産事例に精通し知識・情報、経験・独自のノウハウを有している当所がコーディネーター役となり、他士業や他業種とのネットワークを駆使し問題解決へ導いてゆきます。

様々な複雑・困難なケースを担当した実績を積み重ねた経験豊富な士業グループだからこそ、法律のみならず税務問題までまるごと解決できます。
解決までの道筋を丁寧にしっかり説明し、アフターフォローの無料相談にも力を入れています。
当所にご依頼していただくメリット

・20年以上の様々な不動産事案を解決してきた実績がある士業グループ「LTR」とともに提供するサービスです。

・1つとして同じ事案はないので、事案やご依頼内容に応じて最適な解決チームオーダーメイドの専門家チームを編成し対応いたします。

・「オリジナルオーダー」でお客様のご希望のご依頼の仕方を選べます。
<例>解決に至る全体工程を当事務所が設計し、お客様と当事務所で役割分担して進める。
<例>空き家対策、片付け、測量、建物取り壊し、売却など丸ごとご依頼いただく。

・1つの窓口で一気通貫、まるごと対応いたします。
当事務所が窓口となって、全体をコーディネートするので、あちこち連絡や面談をしないで済みます。
複雑不動産の売却の他、住み替え先探し、税務申告、老後の資金計画など関連するご心配ごとを解決することができます。

ご相談事例

相続問題
・亡くなった父母もしくは祖父母名義の不動産の相続登記が済んでいない
・共有者の中の一人が亡くなっている、親交がない、行方不明者がいる
・売買契約締結後、所有者が亡くなってしまった
・相続で揉めないように、遺言を作成しておきたい
・親なき後、不動産を活用し子供たち家族の幸せにつなげたい
・広大地、複数不動産を整理したい、活用したい
・相続税対策、トラブル予防を講じておきたい
・相続人が多数いる、不仲なので遺産分割協議ができない
・第三順位(子がなく、父母や祖父母がいない)の兄弟姉妹相続のため、相続人の数が多く、また親交もないので遺産分割協議ができない
・相続人の調査の仕方が分からない、誰がいるか分からない
・相続人に前妻の子供がいる
・相続が発生したが、どこから手をつけたら良いか分からない
・個人の古い抵当権や仮登記がついているので、抹消したい
・複数の不動産を所有しており、揉めないように遺言を作成したい
共有問題
・共有者が複数いて維持管理が難しい、面倒が多い
・共有者が複数いて合意形成(売却、利用法など)が難しい
・売却したいが、認知症の共有者や死亡した共有者がいるため進められない
・親交のない共有者がいて連絡が取れない、話ができない
・共有者の中に行方不明者がいる
・親子リレーローン、夫婦ペアローンを整理したい
・共有地を売却したい
・共有持分を他の共有者から買い取りたい
・共有地を共有者それぞれの単独所有にしたい
・遠方の共有地を処分したい
・共有する私道の相続登記漏れ(被相続人名義)が発覚した
・共有不動産を近隣もしくは知人と個人間売買したい
・共有持分に抵当権がついている
・共有不動産の解消法を知りたい
・このまま共有していると、どのようなリスクが起こりうるのか知りたい
意思能力問題
・不動産所有している親が認知症になり、維持管理や売却ができない
・賃貸マンション・アパートを所有する高齢の親だけでは維持管理が難しくなってきた
・不動産の売却する前提として成年後見制度を利用したい
・子供と家族信託契約を締結し、不動産の管理・処分を任せたい
・身寄りがなく、所有する不動産のこれからの維持管理を心配している
・怪しい不動産業者が頻繁に営業してくる、騙されないか不安だ
・信頼できる不動産業者を紹介してほしい
・不動産の処分とともに、終活の相談をしたい
・不動産処分後の老後の資金計画を相談したい
・障がいある子供の所有する不動産の管理が心配だ
・障がいある子供に不動産を相続させるべきか?相続したときのメリット・デメリットを相談したい
・老後の資金計画のために、まずは自宅の査定をしておきたい
・定期的に不動産や老後の生活について相談したい
空き家
・役所から特定空き家に関する手紙が届いた
・役所から相続登記をすべき旨の催促がきた
・実家の空き家をそろそろ処分したい
・空き家に関する悩み(片付け、管理処分、有効活用など)をまるごと相談したい
・近所からクレーム(景観、植栽の越境、擁壁の損壊、屋根の飛散、害虫・害獣など)が入ったので何とかしたい
・近隣迷惑を掛けないように対策を講じたい
・このまま空き家を放置した場合のリスクを知りたい
・実家の空き家の相続登記が済んでいない
・実家の空き家の何から手をつけて良いか分からない
・実家の空き家を処分したときの税金を知りたい
売買
・実家がいくらで売れるか査定をしてもらいたい
・不動産は唯一の資産なのでセカンド・オピニオンしてほしい
・実家売却後の老後の資金計画まで相談したい
・自宅を売却し、住み替えしたいが迷っている
・共有不動産を売却したい、有効活用したい
・売却後の税金を知りたい
・不動産業者に不信感があるので、仲介業者を紹介してほしい
・地方の実家が売れるか知りたい
・認知症の親の実家を売却したい
・借地を売却したい、地主と話し合いたい
・広い敷地の一部を売却し、現金化したい
・敷地の一部を他人が利用しているので困っている
・所有する土地に崖地や山林が含まれている
・接道がなくて売却が難しい、再建築できるか調べてほしい
・境界や擁壁で近隣と揉めている
・長年使用してきた土地を時効取得したい
有効活用
・所有不動産にはどのような活用法があるか相談したい
・子供たち家族の幸せのために活用したい
・有効活用にはどれぐらいの費用がかかるか知りたい
・有効活用とともに相続税対策をしたい
・有効活用の際のシュミレーションをしてほしい
・変形地、旗ざお地、山林の活用を検討したい
・複数の活用(駐車場、アパート・マンション、店舗、老人ホームなど)でリスク分散したい
・広い敷地の一部を処分し、建て替えしたい
・有効活用はどこに相談すれば良いか分からない
調査・査定
・相続対策の前提として、不動産を含む財産調査をしたい
・接道がない、旗ざお地の査定をしたい、売却可能か知りたい
・固定資産税が高額なので、不動産鑑定士の鑑定評価をしたい
・実家の査定をしたい
・不動産を複数所有しており、どれぐらいの資産価値があるか知りたい
・売却の時期やタイミングが分からない
・遊休地を有効活用したい
・県外に所有している不動産の査定をしたい
その他の複雑・困難不動産問題
・遠方不動産の処分について相談したい
・近隣との境界トラブルを解決したい
・青地を購入したい
・未登記建物の表題登記をしたい
・実際にはどれぐらいの平米数なのか測量をしておきたい

どうして複雑・困難不動産を早めに解決したほうがよいの?

Check
2024年4月から相続登記の義務化、2026年4月から住所・氏名変更登記の義務化によって、義務に違反すると過料に処せられる可能性があります。
Check
空き家を長期間放置すると特定空き家に指定され、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
Check
市街地の空き家は景観迷惑、植栽の越境、害虫・害獣、不法占拠の温床、屋根の飛散や壁の倒壊で通行人のケガによる損害賠償請求の恐れがあります。
Check
放置すると権利関係が複雑(共有者が複数、共有者の一部が死亡、認知症など)になり、いざ解決しようとした際に時間・手間・費用がかかる。また、解決が難しく(相続人が多数、音信不通)なる恐れがある。
Check
時間の経過とともにさらに状況が悪化する可能性があります(当事者の気持ちの変化や関係性の変化)。
Check
そもそも複雑・困難不動産事案の解決には時間がかかります。
Check
今、解決しておかないと、子供や孫、親族に迷惑を掛けてしまう可能性があります。
Check
思い立ったときに行動しないと、解決したいという気持が萎えてしまいます。
Check
本来得られるはずの経済的利益が得られなくなる可能性があります(遊休不動産など)。
Check
お金が必要なときにすぐに処分できず、将来設計が狂ってしまう可能性があります。
Check
いつかは解決しなければならない時期が訪れます。
Check
資産価値が下落してしまう、チャンスを逃してしまう可能性があります。
Check
早く解決しとけば良かったと後悔する恐れがあります。

具体的な業務内容

調査
お客様からご相談のご連絡をいただいたら概要をお伺いし、お手元にある不動産関連資料のご持参をお願いしています。
実際にお会いして、資料を拝見しながら詳しいお話をお伺いしご相談内容の把握を行います。
複雑に込み入った内容の場合は、内容を整理しながら何を第一優先に行っていかなければいけないのか解決までの手順を考えていきます。
その際には今、目の前の問題の解決策を考えるだけではなく、お客様ご自身が気づかれていない問題・課題を掘り起こし、将来のトラブルの芽を発見するために短期・中期・長期的な視点を使い分けながらお話を伺っています。
お客様には問題・課題の解決策、解決までの道筋(手続き期間)、解決を目指すうえで予想されるリスクやハードル、予想される費用を丁寧にご説明します。
なお、司法書士だけでは解決できない問題の場合は、当所がコーディネーター役となり弁護士、税理士、不動産鑑定士など11の士業グループ「LTR」と地域に根ざした仕事ぶりに定評がある「住まい・くらし」のプロ「オーケストライフ」のメンバーの中から必要な専門家や業者を選びチームで対応できるようにします。
また、チームで問題解決にあたる上では綿密な戦略を立てることが大切です。そのためには全体像を把握するための「調査」が欠かせません。当所では下記のような観点で調査を行っています。

当所が行う「調査」の例

事案に応じて様々な可能性を視野に入れて綿密な調査を行い、全体像の把握をしています。
項目
内容
戸籍謄本等の収集・相続人の確定及び相続関係図の作成 相続順位、相続人の数、養子・認知された相続人の有無、再婚・前妻(夫)の子の有無、トラブルの有無、国内国外在住、日本人・外国人、代襲・再転相続人、相続放棄の有無、親交状況・行方不明などを確認します
登記簿謄本、各種図面、固定資産評価・名寄帳の取得 当所では登記簿謄本、各種図面などは法務局に行かずともインターネット(一般財団法人民事法務協会と情報提供契約を締結しているため)を通じて取得できます。
※データのコピーであり「閲覧」と同等の扱いのため法的な証明力はありません。あくまでも権利関係を調査する際に簡易的に利用しています。

固定資産税評価・名寄帳は不動産所在地の市町村に郵送申請を行います。
権利関係の把握 名義人(父母・祖父母、兄弟、その他第三者)、被相続人の同一性(氏名・住所)、共有か否か、既登記・未登記、区分登記、マンションの敷地権化の有無、借地権(賃借権・地上権)、差押え・買戻権・(根)抵当権その他権利の設定の有無、接道状況、境界、利用状況(空き家、賃貸)・利用目的の確認、二世帯住宅特有の問題点などを調査します。
残債の有無等、債務調査 クレジットカード、消費者金融・信販系、銀行カードローンなどの契約状況や利用状況を調査するため、信用情報機関(金融商品の取引状況や返済履歴といった個人情報を登録・管理している機関)である「CIC」、「JICC」、「KSC」に等必要に応じて照会します。
不動産の査定・鑑定評価 当所が主宰している士業グループ「LTR」の公認不動産コンサルティングマスターや不動産鑑定士に情報提供を求めます。
法律へ当てはめ判例・先例の確認 所有している文献で調査を行うほか、必要に応じて当所が主宰している士業グループ「LTR」の弁護士や不動産鑑定士等その他士業に情報提供を求めます。
税務上の問題点の把握 当所が主宰している士業グループ「LTR」の税理士に必要に応じて情報提供を求めます。

解決までのサポート例

相続人同士で話し合いができておらず、長期間にわたって不動産名義変更を放置しているので何とかしたい
相談受付(あいおい)

◆相続人・不動産調査(あいおい)
◆方針提案(あいおい)
◆相続人への連絡・意向確認(あいおい)
◆遺産分割協議書の作成(あいおい)
◆遺産分割協議書への調印(相続人・あいおい)
◆不動産の名義変更手続き(あいおい)
相続手続きが済んでいないため、空き家になってしまった不動産を何とかしたい
相談受付(あいおい)

◆相続人・不動産調査(あいおい)
◆方針提案(あいおい)
◆相続人への連絡・意向確認(あいおい)
◆遺産分割協議書の作成(あいおい)
◆遺産分割協議書への調印(相続人・あいおい)
◆不動産の名義変更登記手続き(あいおい)
◆不動産の保有・転用・処分等方針提案(あいおい)
◆不動産の売却サポート・有効活用の実行サポート(LTR・オーケストライフ、あいおい)
◆譲渡所得税その他税務手続き(LTR)
◆アフターフォロー(LTR・オーケストライフ・あいおい)

★「不動産の売却サポート」
不動産を売却するにあたり不動産会社の選定、売買契約締結、境界の確定、残置物の処分、残金決済、譲渡所得税等を行わなければいけないことがたくさんあります。
不動産取引を行う機会は人生において多くはないため、ご不安な方も多いかと存じます。
当事務所ではお客様のご負担やご不安を軽減するために、売却に向けた手続きのサポートを行っています。
所有者が認知症の空き家を何とかしたい
相談受付(あいおい)

◆相続人・不動産調査(あいおい)
◆方針提案(あいおい)
◆親族を後見人候補者として家庭裁判所へ法定後見申立て(あいおい)
◆親族が後見人に就任
◆後見人の不動産の売却サポート・有効活用の実行サポート(LTR・オーケストライフ、あいおい)
◆譲渡所得税その他税務手続き(LTR)
◆アフターフォロー(LTR・オーケストライフ・あいおい)
土地を処分し老後の生活資金や相続税資金の確保したい
相談受付(あいおい)

◆相続人・不動産調査(あいおい)
◆方針提案(あいおい)
◆土地の測量・分筆(LTR)
◆土地の一部売却サポート・有効活用の実行サポート(LTR・オーケストライフ、あいおい)
◆譲渡所得税その他税務手続き(LTR)
◆アフターフォロー(LTR・オーケストライフ・あいおい)
不動産の資産価値が知りたい・有効活用を検討したい
相談受付(あいおい)

◆不動産調査(あいおい)
◆相続税の試算、トラブルリスク診断(LTR、あいおい)
◆方針提案(あいおい)
◆ご家族への説明(LTR・あいおい)
◆遺言作成・家族信託(LTR・あいおい)
◆資産組み換え、売却・有効活用等の実行(LTR・オーケストライフ・あいおい)
◆譲渡所得税その他税務手続き(LTR)
◆アフターフォロー(LTR・オーケストライフ・あいおい)
現況と路線価との金額に解離があるので何とかしたい
相談受付(あいおい)

◆不動産調査(あいおい)
◆不動産鑑定評価・相続税の試算、トラブルリスク診断(LTR、あいおい)
◆方針提案(あいおい)
◆土地の一部売却サポート・有効活用の実行サポート(LTR・オーケストライフ、あいおい)
◆譲渡所得税その他税務手続き(LTR)
◆アフターフォロー(LTR・オーケストライフ・あいおい)
複数の相続人がいる等、当事者で話し合うのが大変なので何とかしたい
相談受付(あいおい)

◆相続人・財産調査(あいおい)
◆相続税簡易診断(あいおい)
◆方針提案(あいおい)
◆相続人への連絡・意向確認(あいおい)
◆遺産分割協議の調整(あいおい)
◆遺産分割協議書作成(あいおい)
◆遺産分割協議書への調印(相続人・あいおい)
◆預金・株式・不動産の名義変更手続き(あいおい)
◆相続税申告(LTR)
共有名義を解消したい
相談受付(あいおい)

◆相続人・不動産等財産調査(あいおい)
◆トラブルリスク診断(LTR・あいおい)
◆方針提案(あいおい)
◆当事者への説明・意向確認(依頼者・あいおい)
◆売買・贈与・交換、債務承継等具体的手続きの実行(あいおい)
◆譲渡所得税・贈与税等申告(LTR)
◆アフターフォロー(LTR・あいおい)
借地を解消したい(第三者へ売却、地主へ売却、地主と共に売却、地主と交換等)
相談受付(あいおい)

◆不動産調査(あいおい)
◆不動産の査定・鑑定評価(LTR・オーケストライフ・あいおい)
◆トラブルリスク診断(LTR・あいおい)
◆方針提案(あいおい)
◆地主への説明・意向確認(LTR・あいおい)
◆不動産の売却・買取り・交換等具体的手続きの実行サポート(あいおい)
◆譲渡所得税・贈与税等申告(LTR)
◆アフターフォロー(LTR・あいおい)
駅近マンションや施設入所など老後を見据えて住み替えをしたい
相談受付(あいおい)

◆エンディングノート作成(依頼者・あいおい)
◆推定相続人・財産調査(あいおい)
◆方針提案(あいおい)
◆生活設計・資金計画(依頼者・あいおい)
◆マンションもしくは有料老人ホームなど施設選び・契約書チェック(オーケストライフ)
◆自宅の家財道具の片付けや不用品の処分(オーケストライフ)
◆自宅売却(オーケストライフ・あいおい)
◆マンションもしくは施設への引っ越し(オーケストライフ)
◆譲渡所得税申告(LTR)
◆アフターフォロー(あいおい)

料金

項目
報酬目安
相談のみ 無料
※相談のみの場合は無料です。
※費用は、実費:@調査費用(登記簿謄本、各種図面等)A登録免許税等税金B各種行政手続き費用(区役所・裁判所・公証役場等)C通信連絡・交通費+当所の報酬となりますが、案件の困難度や問題解決の手段などによって料金が変わってきます。
申し訳ございませんが、詳しくはお問合せくださいますようお願いいたします。
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